Declarar financiamento imobiliário no Imposto de Renda é algo fundamental para quem adquiriu um imóvel financiado e não quer ter problemas com a Receita Federal.
Mesmo que o bem não esteja quitado, o valor pago até 31/12/2024 deve constar em sua declaração, garantindo transparência e evitando inconsistências no cruzamento de dados do fisco.
A equipe da Passos e Fernandes Contabilidade preparou um guia completo para lhe mostrar passo a passo como incluir corretamente o seu imóvel financiado no IR, quais valores informar e quais cuidados adotar. Confira!
Por que declarar imóvel financiado no Imposto de Renda?
Ao adquirir um imóvel por financiamento, o contribuinte assume obrigações fiscais que vão além do simples registro do bem.
Na ficha de “Bens e Direitos” do programa da Receita, você demonstra a evolução do seu patrimônio, informando valores já pagos e eventual saldo devedor.
Declarar corretamente evita:
- Autuações e multas: Omissões ou valores divergentes podem gerar inconsistências e levar à malha fina.
- Divergência entre contribuintes: Em casos de financiamento compartilhado, declarações divergentes entre cônjuges podem sinalizar erros.
- Problemas futuros no ganho de capital: O custo de aquisição declarado é base para o cálculo de eventuais impostos na venda do imóvel.
Qual valor declarar?
O valor a ser informado não é o montante total financiado, nem o valor de mercado do imóvel, mas o que foi efetivamente pago até 31/12/2024. Isso inclui:
- Entrada e parcelas amortizadas ao longo do ano-base;
- Parte do financiamento quitada com FGTS;
- Custos de corretagem, escritura, registro e demais despesas de aquisição;
- Juros pagos nas parcelas (pois integram o custo histórico do bem).
📌 Exemplo prático: quem comprou um apartamento de R$ 500 mil, deu R$ 100 mil de entrada e pagou R$ 30 mil em parcelas durante 2024, deve declarar R$ 130 mil na ficha de bens e direitos, independentemente do saldo devedor que ainda persiste no financiamento.
Passo a passo para declarar imóvel financiado
Declarar financiamento imobiliário pode parecer complexo, mas, seguindo estas etapas, o processo fica claro e organizado:
Preenchendo a ficha “Bens e Direitos”
Primeiro, acesse a ficha “Bens e Direitos” no programa da Receita e selecione o Grupo 01 – Bens Imóveis. Escolha o código que corresponde ao tipo de imóvel (por exemplo, 11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno etc.).
No campo de “Discriminação”, informe os dados completos do imóvel: endereço, matrícula, nome e CNPJ da construtora ou vendedor, valor da entrada, parcelas pagas em 2024 (incluindo FGTS), corretagem, escritura, registro e demais custos.
Descreva também o sistema de amortização e o prazo do financiamento para facilitar a compreensão da Receita.
Informando o FGTS utilizado ao declarar imóvel financiado
Quando o FGTS é usado para entrada ou amortização, é preciso declarar em duas partes. Primeiro, registre o saque no programa:
- Ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, código 04, indicando o valor sacado, o titular e o CNPJ da Caixa Econômica Federal.
- Na ficha “Bens e Direitos”, some ao valor declarado o montante utilizado do FGTS, mencionando-o na discriminação como parte do valor pago em 2024.
É importante que ambos os registros conversem entre si — assim, a origem e o destino dos recursos ficam claros e coesos.
Preenchendo “Situação em 31/12/2023” e “Situação em 31/12/2024”
Se o imóvel foi adquirido em 2024, deixe zerada ou em branco a “Situação em 31/12/2023”. Em seguida, em “Situação em 31/12/2024”, informe a soma de todos os valores pagos até o final do ano-base.
Na prática, isso inclui entrada, parcelas, FGTS e custos acessórios. Se o imóvel já fazia parte do seu patrimônio em anos anteriores, consolide o valor pago até 2023 e atualize apenas o que foi desembolsado em 2024.
Financiamento em casal: declaração individual ou conjunta
Quando o financiamento é feito por duas pessoas, a forma de declarar varia de acordo com o regime de bens e o modelo de declaração (individual ou conjunta).
Regime de bens e implicações na declaração
No regime de comunhão parcial de bens, por exemplo, o imóvel adquirido durante o casamento pode ser considerado bem comum, devendo constar na declaração de ambos, com cada cônjuge declarando o que cabe à sua fração.
Por isso, é fundamental verificar qual regime matrimonial está vigente e consultar o pacto antenupcial, se houver, para definir a melhor estratégia de declaração.
Declarar imóvel financiado de forma conjunta ou separada
Se o casal optar pela declaração conjunta, informe o imóvel integralmente na mesma declaração, sem rateio de valores. Caso optem por declarações separadas, podem:
- Dividir proporcionalmente o valor pago entre ambos, conforme a contribuição de cada um;
- Concentrarem toda a declaração em um só CPF, informando a meação do outro na discriminação.
💡 Em declarações separadas, a Receita aceita tanto o rateio exato quanto a concentração em um dos CPFs, desde que a participação do coadquirente seja mencionada de forma clara.
Juros e custo de aquisição: impacto no ganho de capital
Os juros pagos durante o financiamento não devem ser simplesmente desprezados: eles integram o custo de aquisição do imóvel. Ao vender o imóvel futuramente, esse custo registrado reduzirá a base de cálculo do ganho de capital e, consequentemente, o imposto a pagar sobre eventual lucro.
Para isso, mantenha um controle rigoroso dos comprovantes de pagamento das parcelas e destaque, na discriminação do bem, a soma dos juros pagos ao longo dos anos.
Esse histórico comprova o valor efetivo investido e evita questionamentos em uma eventual revisão pela Receita.
Cuidados e boas práticas ao declarar financiamento imobiliário no Imposto de Renda
- Guarde todos os documentos: Contrato de financiamento, extratos do banco, comprovantes de pagamento, extratos de FGTS, escritura e registros em cartório.
- Revise dados com antecedência: Antes do prazo final de entrega (30 de maio), confira se não há discordância entre valores declarados em diferentes fichas.
- Atualize saldo devedor: Embora o financiamento não seja informado em Dívidas e Ônus Reais, mantenha em seu controle interno o saldo devedor para conferência futura.
- Consulte um contador especializado: Cada caso pode exigir ajustes específicos, dependendo de reformas no imóvel, venda de parte da unidade ou utilização de consórcio paralelo ao financiamento.
Conclusão
Declarar o financiamento imobiliário no Imposto de Renda é uma obrigação que exige atenção aos detalhes e organização documental.
Informar corretamente o valor pago até 31/12/2024, registrar o uso do FGTS e adotar a estratégia adequada em caso de financiamento compartilhado são passos essenciais para uma declaração livre de inconsistências e autuações.
Com o apoio da Passos e Fernandes Contabilidade, você tem:
- Segurança para declarar seu imóvel financiado com precisão;
- Economia ao evitar multas e ajustes posteriores;
- Tranquilidade ao saber que sua declaração está alinhada às normas da Receita Federal.
Para declarar financiamento imobiliário no Imposto de Renda da forma correta e evitar problemas com o fisco, clique no botão do WhatsApp e entre em contato conosco!
